Beau duplex topfloor

Duplex dernier étage, zone piétonne – banane

Nous avons acheté en 2018 un appartement de 77m2 au dernier étage d’un immeuble ancien, en duplex, balcon et avec beaucoup de malfaçons techniques. Nous l’avons réhabilité, mis aux normes et réaménagé entièrement. Nous l’avons payé « cher » : 400 000 euros + 80 000 euros de travaux.

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Cet appartement avait à l’origine été aménagé par le particulier qui nous l’a vendu. Seul hic : il avait réalisé de beaux travaux par lui-même, sans être du métier. Conséquences : une plomberie posée à même le sol avec de nombreuses contre-pentes, des fuites, un parquet mal posé, du bois par tonnes accumulé pour isoler, une électricité pas aux normes et un plan du sol non conforme aux exigences légales les plus récentes.

Beaucoup de travaux

Pas le choix : il a fallu tout refaire de A à Z. Pourtant, l’appartement paraissait habitable à la 1ère visite. Quelques bizarreries de plomberies apparentes, un tableau électrique simpliste comparé au nombre de spots, prises et matériel branché, un sol avec divers niveaux, du plomb, des termites, des surfaces carrez créées inférieures à 9m2… les défauts étaient cependant faciles à déceler pour le professionnel. Difficile d’expliquer à un particulier que ses convictions ne sont pas conformes aux pré-requis professionnels, alors une solution de facilité : acheter sans négocier, tout refaire au plus vite et dans les normes et essayer de faire accepter aux résidents qu’un appartement déjà « refait » recemment avait besoin d’une refonte totale. La composante humaine n’est pas un détail dans ces cas-là, mais nous n’avions pas d’autre choix que d’affronter.

Confort du vendeur

Pour le vendeur en revanche, tout confort à la vente : pas de négociation, pas de condition suspensive de crédit, une date de signature à la carte. Nous avons été comme toujours aussi compréhensifs que possible.

On a quand même dû tout reprendre, ne rien laisser, du sol au plafond, électricité complète, plomberie complète, jusqu’aux serrures de portes.

Le prix ? près de 80 000 euros de matériels et main d’oeuvre avec notre équipe pour passer d’un appartement familial « dans son jus » à un appartement entièrement conforme aux dernières normes de sécurité et isolation.

Une municipalité qui donne confiance et induit une discipline de voisinage

Entre ceux qui cultivent du canabis sur leurs volets, les syndics bénévoles qui font des erreurs professionnelles graves, les voisins en situation d’endettement qui ont arrêté de payer leur loyer, les propriétaires qui voudraient bien refaire gratuitement des travaux avec les assurances… le voisinage à Cannes n’est pas toujours celui auquel on peut s’attendre en plein coeur de ville dans un immeuble dit « d’habitation bourgeoise ».

Heureusement, le maire de la ville, l’un des plus dynamiques au monde si l’on compare avec ceux que nous avons observé aux 4 coins du monde, a à coeur de dynamiser sa ville et se montre exigeant avec les copropriétaires et résidents. Gare à celui qui jette son joint dans la rue, celui dont la moto pétarade à 120dB, celui qui insulte ou menace ses voisins… la ville est bien policée et on sent que malgré les vieilles habitudes, une forme de discipline s’exerce afin que les habitants et les nombreux visiteurs saisonniers puissent bénéficier de conditions de vie et de sociabilité agréables et courtoises. Tout est en progrès dans cette ville et chaque jour la ville s’embellit, avec ses habitants.

C’est cela qui nous attire en tant qu’investisseurs : une mairie active, un maire pro-actif et redoutablement efficace avec une vision à long terme et l’envie de bouger les murs, 50 millions d’euros de budget annuel alloués à l’espace public en maintenant des impôts locaux stables. C’est remarquable. Avec toujours plus de congrès avec ici encore un maire au front pour ne rien laisser aux villes concurrentes. Les ingrédients sont réunis pour faire de Cannes l’une des villes les plus attractives au monde pour vivre, investir, travailler ou séjourner… Une forme de rare paradis à taille humaine, une utopie en train de se réaliser. Pour nous, c’est un critère décisif : la confiance en la parole et l’action publique et même si certaines copropriétés souffrent beaucoup de vieilles habitudes antisociales, le vent de modernité souffle suffisamment fort pour réveiller jusqu’aux plus endurcis des conservateurs.

6700 euros le m2 en prix de revient… cher mais rentable

D’abord il y a la location saisonnière. Ce n’est certes pas un business modèle qui présente un avenir radieux à long terme car ce n’est en réalité, à forte dose, bon pour personne. Mais actuellement, les niveaux de rentabilité sont si élevés qu’en 5 à 7 ans vous avez remboursé la moitié d’un emprunt. De quoi anticiper une crise législative de type « Airbnb » comme à Barcelone avec le sourire malgré tout.

Mais surtout, c’est encore la vision long-termiste de la municipalité qui sécurise le plus l’investissement. Une mairie qui investit 250 millions d’euros sur 5 ans avec une très forte rationalisation des coûts et un modèle d’investissement à long terme… on parle ici tout de même ni plus ni moins de la création d’une université, d’un cinéma multiplexe à la pointe de la technologie, des auberges de jeunesse, (…) et ce fameux projet « Bocca Cabana », ses plages, sa piste cyclable, ses matériels sportifs gratuits, ses nouveaux restaurants, ses nouveaux fronts de mer… Le changement est tellement profond et qualitatif que c’est nécessairement un attrait international garanti à long terme avec une valorisation mécanique du parc immobilier dans son ensemble. Une capacité d’accueil globalement accrue, une rationalisation des moyens de transport, un assainissement de l’air, de la circulation, un diminution du bruit… la liste des améliorations est un véritable programme.

Et pour nous, ce sont des investissements en millions d’euros sans l’ombre d’une hésitation. La municipalité, en somme, apporte une caution politique de stabilité et de renforcement de l’attractivité régionale dans son ensemble qui sécurise nos investissements. C’est d’ailleurs, en ces proportions, un cas unique en France et exceptionnel à l’échelle internationale. Nous investissons aussi à Paris, sur la côte Atlantique et sur 3 autres continents, la comparaison des gestions municipales est flatteuse pour le maire de Cannes.


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