L’effet de levier en immobilier

L’effet de levier consiste à investir plus d’argent que nous n’en disposez en propre. On augmente sa capacité d’investissement pour obtenir des bénéfices plus importants que la valeur d’endettement et souvent même plus importants que la valeur d’investissement elle-même.

Le cas typique, sans effet de levier

Vous disposez de 200 000 euros à investir. Vous n’êtes pas encore marchand de biens. Vous allez voir votre banque pour lui annoncer votre intention d’acheter un bien pour le revendre, vous mettez en avant que vous disposez de 200k€. Il vous répond qu’il ne sait proposer que des prêts à long terme, sur 10 à 20 ans et qu’il n’est pas rentable pour lui d’ouvrir un dossier sur 15 ans s’il sait par avance qu’il sera refermé dans quelques mois. Autrement dit, c’est un refus de prêt. Votre capacité d’investissement est alors de 160 000 euros, c’est à dire votre mise initiale moins 20% qui correspondent aux frais notariés d’environ 10% et provisionnement pour travaux/ameublement/frais d’entretien type syndic. Votre plus-value potentielle brute tourne autour de 60k€, en moyenne statistique.

Vous entrez au capital en tant qu’investisseur associé, avec effet de levier

Vous investissez 200K sur une opération de marchands de biens en participant à un tour de table financier composé de professionnels de l’immobilier : 1 investisseur marchand de biens et 1 banque institutionnelle. L’autre investisseur met aussi 200k, comme vous, ce qui porte l’apport total pour l’opération en compte courant d’associés à 400k€. La banque considère qu’elle ne vous connait pas, mais fait confiance à son client historique, elle n’abonde « que » de 75% pour cette première opération. Votre apport correspond à 25% du montant total de l’opération, ce qui revient à multiplier par 4 l’apport total et par 8 votre investissement initial. Vos 200k€ vous donnent accès à une opération de 1.6 million d’euros. À partir de là, la plus-value recherchée n’est pas du tout la même qu’en investissant seul. Ici, nous visons une plus-value minimum de 500k€. La plus-value n’est alors pas divisée en 3 mais seulement en 2 : vous visez donc une plus-value de l’ordre de 250k, soit plus du double de votre mise initiale.

Vous voyez la différence ?


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