Syndic et copropriété : ne pas confondre

Frais de syndic et frais de copropriété

Les frais de syndic et les frais de copropriété sont des dépenses distinctes avec des lois spécifiques. Le syndic coûte beaucoup moins cher que les charges de copro.
De la même façon qu’on confond souvent « frais de notaire » et frais de mutation, la confusion entre les honoraires de syndic et les frais de copropriété peut générer des erreurs, notamment d’ordre comptable. Il convient de bien distinguer les charges de copropriété, qui incluent la gestion courante et les entretiens spécifiques de l’immeuble d’une part et la grille tarifaire du syndic d’autre part. Chacun est régi par une loi spécifique, à ne pas confondre, surtout en face d’un gérant, investisseur, comptable ou encore banquier.

Frais de syndic : 200 euros par an, par lot + 7% travaux

Une étude de l’ARC, l’association des copropriétaires la plus puissante en France face aux syndics de copro, dévoile que les pratiques sont d’une part souvent assez éloignées du cadre réglementaire et d’autre part que les tarifs restent assez illisibles pour les propriétaires. Il en ressort que le tarif moyen facturé par lot s’élève à 150 euros par an, auxquels s’ajoutent divers frais, faisant augmenter la facture de 50%, par, notamment, un forfait administratif qui devrait être inclus et reste souvent facturé à part aux alentours de 30 euros.
Comptez au final comme « frais de syndic » :

  1. 200 euros par an par lot en moyenne pour la gestion des charges courantes
  2. 7.2% en moyenne d’honoraires pour la gestion des travaux

Ces « frais de syndic » rémunèrent exclusivement le syndic et n’incluent pas les frais réels à la charge des copropriétaires, dites « les charges de copropriété ». Cette rémunération doit correspondre à une charge de travail de gestion qui est clairement définie par la loi. Les 44 attributions principales du syndic sont en effet précisées par l’arrêté du 19 mars 2010.

Les charges de copro courantes VS les prestations spécifiques

L’entretien courant de l’immeuble, à savoir notamment le ménage et les petites réparations inférieures à 1000 euros, ne nécessitent pas de price de décision en AG à chaque intervention : ce sont les opérations courantes qui génèrent des charges courantes. La copropriété, réunie en assemblée générale annuelle, définit ainsi avec son syndic un budget annuel de fonctionnement pour anticiper et couvrir ces frais d’entretien. Le montant moyen des charges courantes s’établit ainsi à 600 euros par an par lot.
Lorsque l’assemblée générale décide d’une intervention pour la rénovation de l’immeuble, ou lorsque le syndic prend une mesure conservatoire d’urgence, ces prestations spécifiques génèrent des frais de copropriétés spécifiques. Le plus souvent, il s’agit d’une ou plusieurs de ces interventions typiques :

  1. La rénovation de la toiture
  2. La rénovation des façades
  3. La rénovation de la cage d’escalier
  4. L’installation de cablage ou tuyauterie (Internet, Gaz, Eau)
  5. Travaux de mise aux normes de l’ascenseur

Exemple : Pour un immeuble de 5 étages comprenant 10 logements et 2 commerces, comptez environ

  • 35 000 euros pour la rénovation complète d’une toiture
  • 35 000 euros pour la rénovation complète d’une cage d’escalier
  • 20 000 euros pour la rénovation complète d’une façade (soit 40k pour 2 façades, le plus souvent)
  • 25 000 euros pour la rénovation complète d’un toit terrasse comprenant refonte étanchéité
  • 15 000 euros pour le maître d’oeuvre en rénovation totale, 3k par poste principal
  • 150 000 euros pour la rénovation totale de l’immeuble du sol au toit

Use case exemplaire : le décret dit « Cannes façades »

Le maire de Cannes, dans sa démarche de rationalisation et optimisation de vie municipale, a décidé de faire respecter un cahier des charges scrupuleux afin d’offrir aux résidents et aux visiteurs un cadre de vie idéal. Même si le budget de la ville est extrêmement bien équilibré – baisse de la dette, investissement municipaux massifs, impôts constants (contraintes paradoxales mais bien respectées à Cannes), les propriétaires sont mis à rude contribution avec le décret « Cannes façades » qui oblige à supprimer les climations en façade, à respecter un code couleur encadré par l’architecte des bâtiments de France et à effectuer les travaux nécessaires pour que les façades visibles soient impeccables. Le résultat consiste souvent en une augmentation ponctuelle écrasante des frais de copropriété avec des cas spécifiques comme des propriétaires d’appartements loués en loi 1948 obligés de débourser quelques 100k€ pour mettre leur bâtiment à jour conformément aux recommandations du maire.

Conclusion : ne pas confondre frais de syndic et frais de copro

Quand nous présentons un projet d’acquisition à nos investisseurs ou à une banque, nous sommes attentifs à bien distinguer entre les honoraires de copropriété, que nous considérons comme négligeables car ils n’impactent pas nos opérations et les charges spécifiques non courantes de copropriété relatives à son entretien. Seules ces dernières peuvent être réellement impactantes et il convient, quand nous achetons, de nous assurer que le syndic nous fournit les 3 derniers PV d’AG ainsi que le projet, s’il y a lieu, de la prochaine AG afin d’obtenir une visibilité sur, et anticiper les coûts de ces charges, dont le syndic ne représente qu’un pourcentage inférieur à 10%.

Pourquoi on vous parle de ça ?

Nous vous parlons de l’expression « frais de syndic » parce que nous avons eu le cas lors d’un rendez-vous avec un responsable bancaire : la confusion des termes s’est produite et a engendré un malentendu sémantique. Là où l’un parlait de quelques centaines d’euros par an (frais de syndic), l’autre avait plutôt en tête des coûts conséquents susceptibles d’amputer les marges (frais de copropriété). Il n’est pas toujours évident de méta-communiquer, c’est-à-dire de clarifier la communication en parlant de la communication et ses spécifications linguistiques, mais quand on parle à un investisseur, mieux vaut préciser son langage pour garantir une relation optimale. Nous espérons que cette parenthèse sémantique vous a plu, nous serons attentifs à vos commentaires.


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