Gestionnaire de patrimoine ? proposez un placement dans ATOM Capital

Les choix de placements sont connus : placements monétaires, assurance-vie, obligations, immobilier, actions, or. Dans l’immobilier, les types d’investissement les plus répandus sont dans le langage courant du gestionnaire de patrimoine : le parc privé à Paris ou en province, les actifs agricoles, l’immobilier d’entreprise, les fonds immobiliers non cotés et les foncières.
La distribution de probabilités se définit comme une fonction de répartition des placements par performances. Or, la loi de probabilité utilisée en gestion de patrimoine est appliquée de façon plus ou moins complexe pour le client selon son profil de risque et ses objectifs de rendement. Dans l’immobilier strict, le calcul est plus simple : 2 cycles de Juglar permettent d’apprécier la volatilité des différents placements, car ce marché est régit par des cycles d’une dizaine d’années. Si les foncières cotées et les appartements parisiens sont nettement en tête des meilleurs placements tous types d’actifs confondus. Les espaces professionnels et les SCPI viennent en 3è et 4è position des investissements les plus rentables sur les 20 dernières années.

Niveau 1 : Couvrir l’inflation

Si vous voulez que votre client ne perde pas d’argent en valeur relative sur 20 ans, mieux vaut que ses placements couvrent l’inflation. Nous ne nous éterniserons pas sur le sujet : entre les banquiers qui regardent d’un peu trop près des Tweets de Trump et les gestionnaires qui se content de couvrir le risque d’une guerre nucléaire, il existe bien encore quelques professionnels du placement qui ne savent pas dépasser l’inflation. Ceux-là vous proposeront des SICAV monétaires ou d’investir dans les forêts. Cette situation est réservée aux clients nouveaux des grandes banques sur lesquels les nouveaux banquiers en formation se font la main ou dans le cadre de la gestion de fortune où les montants sont si importants que l’argent est mieux ici qu’ailleurs. En général, un projet d’investissement dont le taux de rentabilité interne (TRI) est inférieur ou égal au taux d’intérêt bancaire sera rejeté.

Niveau 2 : atteindre les 10% (moyenne annualisée sur un Juglar)

Aujourd’hui, quand on achète de l’immobilier dans une grande ville française, il est presque impossible d’obtenir une rentabilité locative à long terme. L’inconvénient de cette situation est que ça a favorisé les investissements pour la location en courte durée, profitant de l’aubaine temporaire d’une législation qui n’a pas anticipé le phénomène de masse de la location saisonnière via les plateformes de location en ligne telles que Airbnb, Homelidays, Windu ou Hotels.com. Là, les rendements sont de l’ordre de 4% net de charges. Les produits structurés sont quant à eux contraignants mais le coupon médian se situe entre 6% et 9%. Les SCPI peuvent rapporter 5 (Foncia Cap’Hebergimmo par exemple) à 6% (Epargne Pierre par exemple). 6% aussi pour les FPS. Le placement en crowdfunding immobilier est l’un des plus rémunérateurs avec 8 à 10% de rendement et peu de contraintes. Plus risqués mais les sociétés de capital investissement en FCPR peut rapporter entre 7 et 14% de rendement brut non garantis. Dans la plupart des cas, l’immobilier reste un véhicule d’investissement de premier ordre.

Niveau 3 : dépasser les 10%

Pour aller systématiquement au-delà des 10% et aller chercher les 15% de rendement, il faut rester dans l’immobilier mais se montrer plus agressif, avec une approche à la fois spéculative et sécurisée. Quel est cet investissement ? Les activités du marchand de biens et du loueur meublé, dans certaines villes mais surtout sur la Côte d’Azur parce qu’il y existe une très forte affluence touristique et un accueil massif d’événements internationaux. Cela créé une pression sur les logements disponibles à la location saisonnière, cela augmente constamment les revenus des investissements et la valeur des murs lors de la revente. Le marchand de biens achète en général 25% en dessous du prix du marché pour des raisons spécifiques, en général beaucoup de travaux ou un fort potentiel non réalisé de valorisation. Il valorise le bien par des travaux et un aménagement “clé en mains” pour une utilisation soit personnelle soit locative courte durée. Le loueur meublé tire un revenu locatif important rapporté à la durée d’occupation et donc à la vétusté du bien. Comptez 1000 euros la nuit pour les congrès comme le MIPIM, le Lions ou le Festival du Film pour un appartement de 60m2 comprenant 2 chambres. 50 000 à 65 000 euros par an de revenus locatifs hors plus-value de revente pour un investissement de 350 000 à 450 000 euros, c’est exceptionnel et cela fait 20 ans que ça se développe de cette façon dans le sud de la France, avec une forte accélération et professionnalisation depuis 2012 grâce notamment aux plateformes de réservation en ligne. Le cumul des 2 types de rendement au sein d’un fonds commun génère un taux de rendement de 15% en moyenne. L’inconvénient : la rareté des biens idéalement situés et donc la capacité à proposer des actions à tous. Actuellement, comme le fonds ATOM Capital est récent, nous ne sommes pas en mesure d’autoriser tous les investisseurs à prendre part à notre fonds, un investissement minimum est requis. En terme de risque : le capital est garanti.


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