Non conformité au PC : sanctions et prescriptions

Lorsque vous achetez une maison, selon que votre notaire est du nord ou du sud, il n’aura en général pas la même approche sur ce document qu’on appelle l’attestation de conformité au permis de construire. Dès lors que la maison a plus 10 ans, la majorité des notaires du sud feront l’impasse sur ce document, presque certains de ne pas l’obtenir de la part de la mairie tant les non conformités sont courantes. Les « permis à la niçoise » sont courants : ces constructions non régularisées qui n’ont soit pas fait l’objet d’une déclaration préalable ou d’une demande de permis de construire, soit la déclaration d’achèvement des travaux n’a pas été déposée et ainsi les délais de prescription commencent à courir sans que la mairie s’en soit informée. C’est étonnant, mais la loi prévoit bien que ce genre de comportement puisse ne pas être sanctionné passé un certain délai. C’est une sorte de flexibilité introduite dans la loi pour permettre aux personnes immatures d’exister. On ne peut pas exiger non plus côté acheteur qu’un bien soit conforme, une fois que la promesse est signée et qu’elle précise « l’acquéreur achète le bien dans l’état où il l’a vu ».

J’achète une maison non conforme : placard dans l’acte de réitération

C’est le problème : on appelle cela la réitération, mais malheureusement entre le descriptif du bien en promesse de vente et la réalité du bien au moment où arrive la signature de l’acte authentique, des défauts peuvent apparaitre et altèrent plus ou moins la valeur du bien. Dans le cas de la conformité, qui n’est pas un défaut apparent, des délais de prescription différents sont appliqués pour que le constructeur, le vendeur et l’acquéreur puissent continuer à opérer, faire des actes, sans être éternellement sous la menace d’une sanction pénale, civile ou administrative.

Sanction pénale

La sanction pénale est la plus redoutable puisqu’elle fait encourir au contrevenant un risque de peine de prison. C’est un délai relativement court, heureusement, qui ouvre à la prescription :

L’infraction pénale se prescrit par un délai de six ans après l’achèvement. Une amende comprise entre 1 200 euros et 6000 euros par mètre carré de surface construite pourra être exigée. En cas de récidive, outre la peine d’amende ainsi définie un emprisonnement de six mois pourra être prononcé.

Qu’est-ce qui atteste de l’achèvement des travaux ? Dans l’acte, votre vendeur doit déclarer de bonne foi que les travaux ont été effectués et terminés il y a plus de 10 ans et qu’aucun recours de tiers n’a visé ces travaux et que la mairie n’y a jamais fait opposition. Le fait que la déclaration d’achèvement des travaux n’ait pas été déposée ne bloque pas le délai de prescription : un écrit du vendeur dans un acte, des factures datées pour chaque construit non conforme suffisent à dater le début du délai.

Sanction civile fondée sur une action en responsabilité de la part des tiers

Le délai de prescription est de dix ans après l’achèvement dans la mesure où cet achèvement est antérieur au 18 juin 2008, à compter de cette date le délai de prescription est de cinq ans à compter de la découverte des faits permettant d’exercer l’action, sachant que la durée de cinq ans se cumule avec la durée déjà écoulée antérieure au 18 juin 2008 sans pouvoir excéder dix ans. Pendant cette durée, les tiers peuvent agir en justice à l’effet de démontrer un préjudice personnel lié à la violation d’une règle d’urbanisme, préjudice pouvant le cas échéant aller jusqu’à la condamnation à démolir aux frais du propriétaire.

Sanction civile de la part de la collectivité

Aux termes de l’article L 480-14 du Code de l’urbanisme la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme peut saisir le tribunal de grande instance en vue de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié ou installé sans l’autorisation exigée par le présent livre, en méconnaissance de cette autorisation ou, pour les aménagements, installations et travaux dispensés de toute formalité au titre du présent code, en violation de l’article L. 421-8. L’action civile se prescrit en pareil cas par dix ans à compter de l’achèvement des travaux.

Sanctions administratives

Ces sanctions sont imprescriptibles et revêtent les conséquences suivantes :

  • En cas de demande de permis de construire sur la construction, la situation actuelle devra être régularisée, par suite préalablement au nouveau permis devra être demandé le certificat de conformité des constructions originaires, avec les conséquences inhérentes à un éventuel refus de ce certificat qui impliqueraient alors la mise en conformité de celles-ci. Toutefois, si la construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme sauf si la construction est de nature à exposer ses occupants ou des tiers à un danger, ou si elle se trouve située dans un site classé ou un parc naturel.
  • Les constructions édifiées en violation des prescriptions contenues dans le permis de construire ne peuvent, en principe, être raccordées aux réseaux de distribution collective tels que : eau, gaz, électricité, téléphone.

En cas de sinistre ou de reconstruction

En cas de sinistre de l’immeuble, il sera très difficile de reconstruire de plein droit à l’identique, sauf à prouver que l’immeuble a été édifié conformément aux prescriptions du permis de construire, en outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article L 111-3 du Code de l’urbanisme aux termes desquelles la reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans est autorisée nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le plan local d’urbanisme ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles en dispose autrement, dès lors qu’il a été régulièrement édifié.»

Autrement dit, difficile d’assurer ce qui n’est pas sensé exister. En théorie, les constructions non conformes ne peuvent être raccordées au gaz, à l’eau et électricité et en cas de sinistre il faudra se référer au nouveau PLU – ceci-dit, c’est toujours le cas quoiqu’il arrive. La reconstruction nécessite toujours une nouvelle déclaration et une conformité aux règles actualisés de l’urbanisme.

Obligation d’information et dol

Wikipedia : L’obligation générale d’information est une obligation juridique (Cass. Civ 3ème., 21 juill. 1993) selon laquelle tout professionnel vendeur de biens ou prestataire de services doit, avant la conclusion d’un contrat, mettre le consommateur en mesure de connaître les caractéristiques essentielles du bien ou du service.
Wikipedia : Un dol, en droit français des contrats, est une manœuvre d’un cocontractant dans le but de tromper son partenaire et provoquer chez lui une erreur. Le dol est, avec l’erreur et la violence, l’un des trois vices du consentement. Il est sanctionné par la nullité du contrat.
Si vous souhaitez sortir d’une vente parce qu’une non conformité vous a été dissimulée, vous pouvez toujours tenter, mais cela introduit un fort aléas sur la sortie, d’invoquer l’obligation d’information de votre agent immobilier et éventuellement un dol. Souvenez-vous qu’autant un vrai agent immobilier saura en général assez rapidement vous orienter vers les problèmes de conformité avant la signature de la promesse, autant un mandataire avec peu d’expérience passera complètement au travers et se retrouvera hébété quand il apprendre que vous devez mettre le bien que vous venez d’acheter en conformité avec son permis de construire et le PLU. Si un tiers vous facture des honoraires, cela introduit des devoirs qu’il convient de lui imposer d’honorer. Notre expérience typique ces 6 derniers mois, où nous avons rencontré 2 cas de non conformité : le premier était agent immobilier et nous a alerté dès la première visite, le deuxième était mandataire [email protected] et s’est caché dans un trou de souris quand il a vu notre réaction. Il est important de bien choisir son environnement d’achat pour ne pas être induit en erreur. Les notaires auront toujours pour priorité de se protéger eux-mêmes. Les notaires ont toujours ou presque un parti pris pour leur client s’il existe un deuxième notaire – la réalité n’est pas conforme au droit mais c’est la vérité. Les avocats ne vont à l’action en justice que quand ils ont la certitude de gagner. Ce qui laisse place à énormément d’incertitudes en cas de non conformité malgré les délais de prescription où la mairie peut se montrer clémente à l’oral et extrêmement procédurière en cas de demande de permis rectificatif ou si l’architecte des bâtiments de France s’en mêle ou le président d’un parc naturel, etc. Les mandataires pourront parfois (souvent, dans notre expérience) se déresponsabiliser, et les agents immobiliers… mieux vaut bien connaître leur sémantique pour lire entre les lignes.

Le cas du défaut apparent

La jurisprudence est clairement différente pour le cas du défaut apparent. Un arrêt rendu par la Cour de cassation le 18 février 2019 a justifié une diminution du prix de vente après la signature de l’acte authentique au motif que les conséquences d’un défaut apparent peuvent être considérées comme un vice caché. Alors que dans le cas d’une non conformité, le fait qu’une construction ne soit pas conforme n’autorise pas un recours en diminution du prix, rien ne fonde cela juridiquement, à cause des délais de prescription prévus et qui en général ont déjà été passés au moment de la réitération.
Comme c’est un cas que nous avons vécus et qui nous a servi de leçon, nous tenions à le partager avec vous. La prescription est inscrite dans la loi et si vous pouvez démontrer qu’une maison a bien été construite il y a plus de 10 ans et qu’elle n’est pas un cas particulier type parc naturel, tous les délais sont épuisés et recours des tiers, y compris publics, est rendu impossible.
Disclaimer:
Notez que notre expérience ne fait pas jurisprudence et que nos rapports d’expérience ne peuvent pas être pris pour source légale. Seul votre avocat pourra vous orienter vers le bon texte en fonction de chaque cas particulier, c’est son rôle, pas le nôtre.


Ajouter un commentaire

Votre adresse email ne sera pas publiée