Un beau penthouse

Penthouse quartier Hoche à Cannes (06400)

Cet appartement au dernier étage en plein centre du quartier Hoche, voie piétonne, coeur banane, présente des vues sur l’ensemble de la ville de Cannes et les collines de la Californie depuis toutes ses fenêtres, baies vitrées et depuis la terrasse qui offre des vues à 360° dont une vue plongeante sur l’intersection Hoche/Vagliano. La localisation idéale. 78m2 Carrez + 2 mezzanines de 8m2 chacune + 1 terrasse de 60m2. L’appartement est seul à l’étage. Il n’y a strictement aucun vis-à-vis et malgré la situation en plein centre, il y règne un silence campagnard. Seul hic, des travaux à prévoir pour le rendre propre à l’habitation, la vente ou la location saisonnière. L’appartement est actuellement en cours de rénovation – nous revoyons complètement la disposition des pièces.

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Ce qui le valorise à l’achat

La localisation

Ce qui fait de cet investissement un bon achat se résume en premier lieu à sa localisation : on ne peut pas plus centrale. En constante amélioration depuis 2011, le quartier Hoche est devenu une référence à Cannes parce qu’il est tout proche des magasins de la rue d’Antibes et est interdit à la circulation. Entièrement piétonne, cette zone concentre les meilleurs restaurants de Cannes et les touristes ne s’y trompent pas : essayez de visiter cette rue le 10 août, vous comprendrez que la renommée de la rue est internationale, tant s’y concentrent des visiteurs du monde entier, comme nulle part ailleurs dans la ville.

Les caractéristiques techniques

  • Dernier étage
  • Chauffage au gaz par le sol
  • Murs déjà isolés
  • Très grande hauteur sous plafond (>4M)
  • Originalité de la forme du plafond, en pente, comme dans une maison
  • Le calme absolu, pas de voisins, seul à l’étage

La terrasse, 60m2, unique

Chez ATOM, nous aimons les produits atypiques et uniques. Cet appartement est caractéristique de ce que l’on apprécie : du cachet, des qualités rares, une localisation parfaite et… une terrasse de 60m2 avec des vues imprenables sur la ville et ses alentours, tout en étant en plein centre ville.

Le prix d’achat et les coûts de travaux

Cet appartement trouvé sur leboncoin.fr était affiché à 400 000 euros. Nous n’avons pas négocié le prix et avons fait une offre écrite immédiatement sans négociation. Même si le bien nécessite près de 100 000 euros de travaux pour réaliser tout son potentiel, nous savons qu’il s’agit d’un investissement fiable, de qualité. Le raisonnement de base est que si une crise de l’immobilier devait survenir demain à cause d’une remontée des taux par exemple, et que le marché immobilier cannois perdait 15% de sa valeur en 6 mois, d’une part la crise affecterait en premier les biens moins désirables et avec des défauts incorrigibles et d’autre part elle affecterait davantage les biens hors centre-ville.

Rapport de risque Prix/Valeur

Ce qui nous importe le plus lors d’un investissement est la couverture du risque d’investissement, bien avant le retour sur investissement. Nous savions qu’une baisse subite de marché de 15% était couverte par le rapport qualité-prix à l’achat. Quand le vendeur est raisonnable comme ici, qu’il a conscience du montant des travaux à réaliser, nous n’hésitons pas à investir cash pour permettre au vendeur d’avoir les meilleures garanties de vente et les meilleurs délais.

Rentabilité locative et plus-value latente

Question rentabilité locative et plus-value latente, le bien nous revient à 530 000 euros avec travaux et frais de mutation, nos gestionnaires obtiennent pour ce type de produit des rendements de l’ordre de 10%, ce qui reste excellent. La plus-value latente est estimée par nos agences partenaires à environ +25% lorsque le fonds décidera de revendre le produit. Le bénéfice cumulé de l’investissement sur 5 ans s’établit ainsi à environ +100% du prix d’acquisition travaux inclus. On est ici typiquement dans les critères d’investissement du fonds ATOM.

En 2019, notre objectif est d’acquérir au moins 3 nouveaux appartements de cette catégorie.


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