Quand les ventes aux enchères deviennent un business

Quiconque a déjà participé à quelques visites de biens et ventes aux enchères a pu découvrir à certaines occasions le fossé entre d’un côté un parterre de cols blancs et de l’autre des personnes aux abois, financièrement « pendues ». Et dans certains cas, les vautours se jettent sur la proie et la dévorent. D’autres solutions existent pourtant.

La réalité est rarement aussi manichéenne que cela, les deux parties ont leurs raisons et alibis, mais dans certains cas précis, les ventes aux enchères pourraient être évitées et même si la vente amiable classique a échoué, il existe d’autres solutions pour éviter d’enfoncer une personne déjà en situation de noyade. Nous avons vu des cas de personnes déprimées qui n’étaient plus en mesure de gérer correctement leurs affaires se laisser complètement dépasser par les créanciers et leurs partenaires prédateurs, le plus souvent des liquidateurs judiciaires peu regardants et des marchands de biens. Des personnes perdues dans le système, qui laissaient partir leurs biens à la casse sans pouvoir réagir. Si c’est cela « rendre justice », cela nous laisse plus que perplexe tant cela ressemble parfois à une escroquerie organisée. Ces cas particuliers devraient cesser par un changement de loi urgent.

Sauver la personne de bonne foi qui perd pied

Le juge d’exécution en séance d’orientation peut permettre la vente amiable et durant quatre mois laisser aux débiteur la possibilité de s’en sortir « par le haut ». Cependant, quand la personne est propriétaire d’un bien d’une certaine valeur mais est en situation de perte de contrôle total, comme dans le cas de la dépression, il lui est impossible de saisir l’occasion de remonter la pente, vendre ses avoirs et sortir de la situation par le haut. Au lieu de cela, le temps passe, la vente forcée approche et le couperet finit par tomber.
Nous avons vu des cas où en pleine zone immobilière tendue, avec une forte demande de biens et d’opportunités, des biens étaient vendus 4 à 5 fois en dessous de leur valeur non pas par défaut d’acquéreurs, mais parce que les professionnels en charge de récupérer les créances s’arrangeaient pour limiter le nombre d’enchérisseurs. En donnant par exemple le nom de la mauvaise caisse des dépôts aux postulants pour invalider leurs chèques de dépôt. Nous l’avons vécu, nous avons trouvé cela parfaitement scandaleux. C’est dramatique pour le propriétaire en faillite, le système l’enfonce jusqu’au cou et il perd tout moyen de se retourner. Cette situation ne devrait pas exister dans une république démocratique.
L’état est capable de déterminer la valeur des biens pour ponctionner une taxe foncière ou une assiette d’imposition mais ne trouve pas les moyens d’estimer convenablement le bien d’un contribuable si celui-ci est en difficulté. Alors il s’en remet à la fameuse loi de l’offre et la demande sans mettre le bien convenablement sur le marché, sans l’afficher en agence. Étrange paradoxe. Il existe des méthodes efficaces pour vendre un bien à sa juste valeur, autrement plus efficaces que la vente aux enchères. Et si vraiment le bien ne se vend pas, l’adjudication pourrait servir de dernier recours. Mais en général, un bien à son prix de marché se vend aussi rapidement qu’une procédure complète de saisie immobilière jusqu’à la vente aux enchères.

Un cas typique d’enchère « business »

Prenons le cas d’un appartement qui s’est vendu aux enchères à Cannes en 2018. Un appartement de 2 pièces (belle chambre, grand séjour et cuisine séparée) d’une surface de 42m2 boulevard de la République, deuxième étage avec balcon et belle hauteur sous plafond. Nous avons rencontré le propriétaire. En grande difficulté psychologique et financière, il avait vraiment besoin de vendre son bien. Nous avons voulu participer aux enchères et avons donc appelé l’avocat qui organisait la vente. Il nous a demandé un chèque d’un montant de 10% du prix de mise aux enchères à l’ordre de la caisse des dépôts X. Nous sommes allés consulter notre avocat pour nous représenter et nous découvrons que la bonne caisse est Y. Dommage : cette petite erreur nous empêche de participer! Notre avocat ironise : « vous souhaitez qu’on assigne le confrère ? ». Le bien est parti à 22 000 euros, l’enchère minimum pour rembourser les créanciers. Le propriétaire a pu conserver ses yeux pour pleurer. Rien d’autre. Situation dramatique, n’est-ce pas ?

Les agents immobiliers trop écartés du processus

Les agents immobiliers auraient pu vendre ce bien 10 fois en un mois au moins le triple de ce qu’il s’est vendu aux enchères. Objectivement, l’appartement valait 80 000 euros en l’état et aux alentours de 120 000 euros une fois rénové. Autant dire qu’à 30 000 euros, c’était une vente plus que facile. Même à 2 ou 3 fois le prix de l’enchère, c’était une vente aisée et rapide. Les agents immobiliers sont des professionnels agréés réputés savoir effectuer une estimation experte de biens et ont tous les moyens existants pour la mise sur marché et la vente rapide de biens, surtout s’ils bénéficient d’un « go » pour la négociation dynamique du bien, par dichotomie – des itérations de valorisations et négociations rapides jusqu’à atteindre le prix de marché en temps réel correspondant à ladite loi de l’offre et demande. Ce serait faire justice au propriétaire endetté et aux agences immobilières que de remettre les agents au cœur du processus de valorisation et vente des biens immobiliers au profit des personnes qui en ont le plus besoin!

Certains avocats aussi, savent très bien organiser une vente

Pour ceux qui subissent une saisie immobilière ou une situation de faillite avec des biens en jeu, il faut avoir à l’esprit que leur avocat sait mieux que quiconque vendre un bien. Il peut diffuser une offre sur son site Internet, il peut exploiter au mieux un mandat de vente effectif qui lui permette de se positionner en intermédiaire pour bien négocier la vente du bien avec le plus souvent un réseau de partenaires de qualité, y compris des investisseurs professionnels ou des clients fortunés. L’avantage de passer par son avocat pour vendre son bien réside dans sa valeur ajoutée juridique, il est peu probable que l’acquéreur puisse louvoyer à vos dépens. La loi est là pour protéger les parties, autant s’assurer qu’une forme d’équité est respectée, surtout quand on est en grande difficulté. Si l’état voulait pousser en ce sens pour éviter que les endettés tombent dans des cercles toujours plus vicieux, il pourrait s’assurer que les avocats ont une formation suffisante dans les modes de publicité des biens immobiliers. Ce n’est actuellement pas, en général, leur point fort, surtout dans la partie digitale, où les agents immobiliers gardent une avance certaine.
Il vaut mille fois mieux vendre via son avocat, un agent immobilier ou directement à un fonds d’investissement qu’attendre que le juge oriente la personne endettée vers une vente forcée. Si les personnes en situation de détresse n’ont pas la force elle-mêmes de se faire orienter et d’agir au mieux de leurs intérêts, peut-être que les liquidateurs et autres opérateurs juridiques devraient être contraints d’exploiter plus humainement les moyens existants pour vendre les biens des endettés. D’autant plus si la personne endettée est diagnostiquée dépressive, vulnérable ou temporairement inapte à agir dans ses intérêts élémentaires de survie. Les ventes aux enchères des personnes en détresse ne devraient jamais être un business. Les authentiques situations de naufrage ne devraient pas être dévoyées au profit d’un riche système de broyage technocratique. C’est encore trop le cas aujourd’hui, il y a trop de casse sociale par mépris.

Vendre à un fonds d’investissement au bon prix, n’est-ce pas idéal ?

C’est une solution totalement négligée et pourtant, les gestionnaires de patrimoine et les responsables de fonds d’investissements le savent : l’argent est là. Il n’y a aucun problème à acheter cash et en direct un bien immobilier pour sauver une personne d’une situation de surendettement. Évidemment le fonds devra placer sa marge, c’est son métier. Mais au moins il se fiera sur une évaluation de cote correspondant au marché, avec le plus souvent à l’appui des estimations d’agents immobiliers et le données notaires locales. Pourquoi les avocats des personnes en grande difficulté ne se tournent-elles pas systématiquement vers nous ? Nous pensons que c’est simplement par ignorance. Maintenant, vous savez !


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